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                                  房产资讯

                                  小县城的楼市狂欢,是对乡村中产的致命收割!

                                  发布时间:2018/3/8 8:01:42 关注度:   来源:政商阅读

                                  ?#33322;?#21069;看房,?#33322;?#21518;买房,这是2018年中国“乡村中产”兴起的热潮。

                                  何谓“乡村中产?#20445;?#20182;们要么在农村是种田大户、作坊式加工厂的老板,要么常年在外务工或经商。当然,除了长三角和珠三角等极少数经济发达的农村外,绝大多数的“农村中产?#20445;?#37117;是在外务工或经商为主。

                                  “乡村中产”赚钱不易,他们常年奔波,省吃俭用,赚的都是辛苦钱。虽说是“乡村中产”了,收入也远比城市中低收入阶层高得多,但是,生活质量却?#23545;?#19981;如城市中低收入阶层,毕竟,城里人的社保更健全(养老保险、医疗保险、失?#24403;?#38505;、工伤保险、生育保险),孩子的教育环境也比乡村好得多。

                                  这些“乡村中产”买房,大都是所在的县城、或者地级市,手头不是太宽裕的,选择在县城买房,手头特别宽裕的,则会选择在地级市买房。能在省会城?#23567;?#29978;至一线城市买房的,那就不?#23567;?#20065;村中产”了,而是“乡村土豪”了。

                                  在往年,混得好的,?#19981;?#22312;县城或地级市买房,你不买房,手头上的钱,还能干啥呢?再说,这些年,乡村的中小学都在合并,都流行去县城读书,孩子小的,你不买房,读不到好的学校,孩子大的,学习成绩不甚理想的,你不买房,怎么谈婚论嫁——现在的农村,在县城有套房、再有辆车,已经成为男方娶亲的标配。

                                  县城或地级市的房子,年年有人买,但是,?#23545;?#19981;如今年这么狂热——在前两年?#27426;?#32447;城市房价疯涨的推波之下,在三四线城市也惯?#38376;?#25913;户现金补偿的助?#34903;?#19979;,在今年的?#33322;冢?#38500;了“国家级贫困县”之外,超过90%的县城,应该都胜利完成房地产去库存的艰巨任务了。

                                  包括县城和部分地级市我国广泛的三四五线城市,在这一波“乡村中产”的购房狂潮之下,房地产是去库存了,不仅是去库存了,而?#19968;?#26159;房价超级大涨地去库存了,这对于地方政府和开发商来说,是个多么值得祝贺的事啊。

                                  举例来说,在我家乡的县城(苏中里下河地区),2017年的房价(均价)才6000元左右?#40644;?#26041;?#31069;?#29616;在飙升到8500元出头——往前再推三年,当地房价的走势是,2014年均价4000元?#40644;矯祝?015年跌到3500元左右,2016年反弹到4500元上?#20581;?#28982;后,从2017年初开始,一路向上,直到现在的8500元上?#20581;?/p>

                                  地方政府和开发商是开心了,他们终于解套了,并?#19968;?#22823;赚特赚了。但是,在这一波房价高峰抢房的“乡村中产?#20445;?#36825;有可能终生被套了,这一波县城抢房潮,是一次对“乡村中产”的致命收割!

                                  为什么这么说,?#21307;?#20570;三点?#33268;邸?/p>

                                  1、人口

                                  房价短期看政策,中长期看人口。

                                  短期政策?#34892;?#22810;,货币政策了,调控政策了,信贷政策了,棚改户现金补偿政策了……但是,这些,除了对卖房者有影响外,对刚刚买房的,却已经是暂时过去式,你刚买房一个月、二个月,难道马上就卖房,好卖吗?

                                  房价的中长期走势,关键还是看人口。你的人口增长了,你的人口流入多了,住房需求自然上升了,当地房价就能托得住,就能涨得起来。但是,如果你的人口减少了呢,你的人口流出了呢,房价自然托不住,自然得跌下来,住房的需求下降了嘛。

                                  讲了这个道理。我们再看广大县城(或者三四五线中小城市),最近几年的居民人口虽然没有减少,?#19981;?#26412;没有增加,但是,常住人口却大大地减少了。原因何在?我国县域经济的产业结构,?#28304;?#32479;加工制造业为主,现在传统产业不行了,更多的人只能涌向?#27426;?#32447;大城市去谋生、去赚钱,毕竟,大城市有现代服务业,对就?#31561;?#21475;的容纳空间更大。

                                  2、供地

                                  相比于?#27426;?#32447;城市的人多地少,广大的三四五线城市,却是人少地多。

                                  说说我家乡的县城(姜堰,现已改为区),面积是927平方公里,常住人口79万,对比二线城市南京的鼓楼区(面积是53平方公里,常住人口130万),不比不知道,一比吓一跳,姜堰土地面积是南京鼓楼区的17倍,人口却仅是其60%——南京鼓楼区的人口密度,是我家乡县城的28倍多。

                                  大城市的人口仍在?#20013;?#22686;长(?#26412;?#21644;上海的限购、限户籍除外),而土地面积却是固定的,常住人口增长,最厉害的还不是南京(最近三年,每年增长2万人左右),而杭州和成都的常住人口增长,最近三年,每年增长分别为10万人和20万人左右。

                                  全国经济比?#19979;?#21518;的东北和西部地区,我们不?#33268;?#20102;,?#33268;?#36215;来,结果会更吓人。仅举例山西的长治和湖南的湘潭,这两个中部省份的地级市,长治市的面积是1.39万平方公里,?#36763;?#20010;上海市那么大,湘潭市的面积是5006平方公里,也?#36763;?#20010;半深圳市那么大。

                                  但是,人口呢?#30733;?#27835;的常住人口是344万人,湘潭的人口是284万人(相比10年前,还减少了近10万人),上海和深圳的人口密度,差?#27426;?#26159;长治和湘潭的16—20倍。

                                  这说明了什么?

                                  绝大多数三四线城市的房地产,是毫无价值的,更不是说小县城了,那么多的土地供给(房价不涨不供给,房价一涨必供给),相对那么少的人口,几乎是可以无限供给的——只要愿意,小县城几乎可以给每个当地居民,提供一幢楼的土地。

                                  3、房产税

                                  这几天的?#20132;幔?#25151;产税又提了出来,时间点差?#27426;?#26159;2020年。

                                  有人会说,作者你头晕了吗?房产税是以总房价为基数,大城市的房价高,被征税也多,小城市的房价低,被征税也低,明明是大城市更受伤啊!

                                  我没有晕!说说道理。

                                  房产税的征税多少不重要,关键是你能不能转移出去。

                                  大城市本就人满为患,更何况,广大乡村的年轻人、三四五线中小城市的年轻人,还在一波又一波地往大城市涌。

                                  未来大城市的房产税,是可以转移出去的,转?#32856;?#31199;赁人?#28023;?#21363;使是自住,只要房产税开征,大城市的房价?#19981;?#37197;套上升的,因为,说到?#31069;?#20154;多?#34892;?#27714;。

                                  而小县城呢,广大的中小城市呢,不要说这一波又盖了这么多房子,?#33268;?#20102;这么多房子,还要再盖更多的房子,但是,说到?#31069;?#20320;人少啊,人又少,房子又多,你租给谁?没有租,没需求,空着还要收你房产税,不管你基数有多低,关键你转嫁不出去,你得自己承担。

                                  说到这里,不知道大家还记得不记得,早在10年前,美国的底特律,一套房仅卖1美元,还没有人要——为什么?底特律是美国曾经的汽车之城,但是,最近10多年,汽车产业衰败了,呆在底特律,你很难?#19994;?#21512;适的工作,人口大幅度流失,住房的需求大幅度减少了,没有住房和租房的需求,你就是白送也没人要,毕竟还要交税嘛。

                                  哀叹,广大的“乡村中产?#20445;?#21253;括我家乡的众多亲友,这一波楼市狂欢(小县城)对你们的致命收割,历?#26041;?#35777;明,这是极度残忍的。


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