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                                  房產資訊

                                  小縣城的樓市狂歡,是對鄉村中產的致命收割!

                                  發布時間:2018/3/8 8:01:42 關注度:   來源:政商閱讀

                                  春節前看房,春節后買房,這是2018年中國“鄉村中產”興起的熱潮。

                                  何謂“鄉村中產”?他們要么在農村是種田大戶、作坊式加工廠的老板,要么常年在外務工或經商。當然,除了長三角和珠三角等極少數經濟發達的農村外,絕大多數的“農村中產”,都是在外務工或經商為主。

                                  “鄉村中產”賺錢不易,他們常年奔波,省吃儉用,賺的都是辛苦錢。雖說是“鄉村中產”了,收入也遠比城市中低收入階層高得多,但是,生活質量卻遠遠不如城市中低收入階層,畢竟,城里人的社保更健全(養老保險、醫療保險、失業保險、工傷保險、生育保險),孩子的教育環境也比鄉村好得多。

                                  這些“鄉村中產”買房,大都是所在的縣城、或者地級市,手頭不是太寬裕的,選擇在縣城買房,手頭特別寬裕的,則會選擇在地級市買房。能在省會城市、甚至一線城市買房的,那就不叫“鄉村中產”了,而是“鄉村土豪”了。

                                  在往年,混得好的,也會在縣城或地級市買房,你不買房,手頭上的錢,還能干啥呢?再說,這些年,鄉村的中小學都在合并,都流行去縣城讀書,孩子小的,你不買房,讀不到好的學校,孩子大的,學習成績不甚理想的,你不買房,怎么談婚論嫁——現在的農村,在縣城有套房、再有輛車,已經成為男方娶親的標配。

                                  縣城或地級市的房子,年年有人買,但是,遠遠不如今年這么狂熱——在前兩年一二線城市房價瘋漲的推波之下,在三四線城市也慣用棚改戶現金補償的助瀾之下,在今年的春節,除了“國家級貧困縣”之外,超過90%的縣城,應該都勝利完成房地產去庫存的艱巨任務了。

                                  包括縣城和部分地級市我國廣泛的三四五線城市,在這一波“鄉村中產”的購房狂潮之下,房地產是去庫存了,不僅是去庫存了,而且還是房價超級大漲地去庫存了,這對于地方政府和開發商來說,是個多么值得祝賀的事啊。

                                  舉例來說,在我家鄉的縣城(蘇中里下河地區),2017年的房價(均價)才6000元左右一平方米,現在飆升到8500元出頭——往前再推三年,當地房價的走勢是,2014年均價4000元一平米,2015年跌到3500元左右,2016年反彈到4500元上方——然后,從2017年初開始,一路向上,直到現在的8500元上方。

                                  地方政府和開發商是開心了,他們終于解套了,并且還大賺特賺了。但是,在這一波房價高峰搶房的“鄉村中產”,這有可能終生被套了,這一波縣城搶房潮,是一次對“鄉村中產”的致命收割!

                                  為什么這么說,我僅做三點討論。

                                  1、人口

                                  房價短期看政策,中長期看人口。

                                  短期政策有許多,貨幣政策了,調控政策了,信貸政策了,棚改戶現金補償政策了……但是,這些,除了對賣房者有影響外,對剛剛買房的,卻已經是暫時過去式,你剛買房一個月、二個月,難道馬上就賣房,好賣嗎?

                                  房價的中長期走勢,關鍵還是看人口。你的人口增長了,你的人口流入多了,住房需求自然上升了,當地房價就能托得住,就能漲得起來。但是,如果你的人口減少了呢,你的人口流出了呢,房價自然托不住,自然得跌下來,住房的需求下降了嘛。

                                  講了這個道理。我們再看廣大縣城(或者三四五線中小城市),最近幾年的居民人口雖然沒有減少,也基本沒有增加,但是,常住人口卻大大地減少了。原因何在?我國縣域經濟的產業結構,以傳統加工制造業為主,現在傳統產業不行了,更多的人只能涌向一二線大城市去謀生、去賺錢,畢竟,大城市有現代服務業,對就業人口的容納空間更大。

                                  2、供地

                                  相比于一二線城市的人多地少,廣大的三四五線城市,卻是人少地多。

                                  說說我家鄉的縣城(姜堰,現已改為區),面積是927平方公里,常住人口79萬,對比二線城市南京的鼓樓區(面積是53平方公里,常住人口130萬),不比不知道,一比嚇一跳,姜堰土地面積是南京鼓樓區的17倍,人口卻僅是其60%——南京鼓樓區的人口密度,是我家鄉縣城的28倍多。

                                  大城市的人口仍在持續增長(北京和上海的限購、限戶籍除外),而土地面積卻是固定的,常住人口增長,最厲害的還不是南京(最近三年,每年增長2萬人左右),而杭州和成都的常住人口增長,最近三年,每年增長分別為10萬人和20萬人左右。

                                  全國經濟比較落后的東北和西部地區,我們不討論了,討論起來,結果會更嚇人。僅舉例山西的長治和湖南的湘潭,這兩個中部省份的地級市,長治市的面積是1.39萬平方公里,有兩個上海市那么大,湘潭市的面積是5006平方公里,也有兩個半深圳市那么大。

                                  但是,人口呢?長治的常住人口是344萬人,湘潭的人口是284萬人(相比10年前,還減少了近10萬人),上海和深圳的人口密度,差不多是長治和湘潭的16—20倍。

                                  這說明了什么?

                                  絕大多數三四線城市的房地產,是毫無價值的,更不是說小縣城了,那么多的土地供給(房價不漲不供給,房價一漲必供給),相對那么少的人口,幾乎是可以無限供給的——只要愿意,小縣城幾乎可以給每個當地居民,提供一幢樓的土地。

                                  3、房產稅

                                  這幾天的兩會,房產稅又提了出來,時間點差不多是2020年。

                                  有人會說,作者你頭暈了嗎?房產稅是以總房價為基數,大城市的房價高,被征稅也多,小城市的房價低,被征稅也低,明明是大城市更受傷啊!

                                  我沒有暈!說說道理。

                                  房產稅的征稅多少不重要,關鍵是你能不能轉移出去。

                                  大城市本就人滿為患,更何況,廣大鄉村的年輕人、三四五線中小城市的年輕人,還在一波又一波地往大城市涌。

                                  未來大城市的房產稅,是可以轉移出去的,轉移給租賃人群,即使是自住,只要房產稅開征,大城市的房價也會配套上升的,因為,說到底,人多有需求。

                                  而小縣城呢,廣大的中小城市呢,不要說這一波又蓋了這么多房子,又賣了這么多房子,還要再蓋更多的房子,但是,說到底,你人少啊,人又少,房子又多,你租給誰?沒有租,沒需求,空著還要收你房產稅,不管你基數有多低,關鍵你轉嫁不出去,你得自己承擔。

                                  說到這里,不知道大家還記得不記得,早在10年前,美國的底特律,一套房僅賣1美元,還沒有人要——為什么?底特律是美國曾經的汽車之城,但是,最近10多年,汽車產業衰敗了,呆在底特律,你很難找到合適的工作,人口大幅度流失,住房的需求大幅度減少了,沒有住房和租房的需求,你就是白送也沒人要,畢竟還要交稅嘛。

                                  哀嘆,廣大的“鄉村中產”,包括我家鄉的眾多親友,這一波樓市狂歡(小縣城)對你們的致命收割,歷史將證明,這是極度殘忍的。


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                                                                                    <output id="akvbc"><pre id="akvbc"></pre></output>

                                                                                    1. <kbd id="akvbc"><acronym id="akvbc"><noframes id="akvbc">
                                                                                      <listing id="akvbc"></listing>
                                                                                    2. <code id="akvbc"></code>

                                                                                      <meter id="akvbc"></meter>

                                                                                      <var id="akvbc"><object id="akvbc"><noscript id="akvbc"></noscript></object></var>

                                                                                    3. <code id="akvbc"></code>
                                                                                    4. <output id="akvbc"><pre id="akvbc"></pre></output>
                                                                                      1. <tt id="akvbc"><button id="akvbc"></button></tt>
                                                                                        <listing id="akvbc"><object id="akvbc"></object></listing>
                                                                                        1. <output id="akvbc"></output>
                                                                                          <var id="akvbc"><rt id="akvbc"></rt></var>

                                                                                              <acronym id="akvbc"><legend id="akvbc"></legend></acronym>

                                                                                              <var id="akvbc"></var>

                                                                                              1. <acronym id="akvbc"></acronym><listing id="akvbc"><object id="akvbc"></object></listing>

                                                                                              2. <listing id="akvbc"></listing>

                                                                                                  <meter id="akvbc"><u id="akvbc"></u></meter>
                                                                                                1. <label id="akvbc"><pre id="akvbc"><dd id="akvbc"></dd></pre></label>

                                                                                                      <input id="akvbc"></input>

                                                                                                    1. <code id="akvbc"><ol id="akvbc"></ol></code>

                                                                                                        <output id="akvbc"></output>

                                                                                                        1. <label id="akvbc"><legend id="akvbc"><address id="akvbc"></address></legend></label>
                                                                                                              <output id="akvbc"><pre id="akvbc"></pre></output>
                                                                                                              <listing id="akvbc"></listing><meter id="akvbc"></meter>

                                                                                                              <code id="akvbc"><u id="akvbc"><em id="akvbc"></em></u></code>
                                                                                                              <small id="akvbc"><delect id="akvbc"></delect></small>

                                                                                                            1. <listing id="akvbc"><i id="akvbc"></i></listing>
                                                                                                                <listing id="akvbc"></listing>

                                                                                                                  1. <listing id="akvbc"></listing>
                                                                                                                    <output id="akvbc"><pre id="akvbc"></pre></output>

                                                                                                                    1. <kbd id="akvbc"><acronym id="akvbc"><noframes id="akvbc">
                                                                                                                      <listing id="akvbc"></listing>
                                                                                                                    2. <code id="akvbc"></code>

                                                                                                                      <meter id="akvbc"></meter>

                                                                                                                      <var id="akvbc"><object id="akvbc"><noscript id="akvbc"></noscript></object></var>

                                                                                                                    3. <code id="akvbc"></code>
                                                                                                                    4. <output id="akvbc"><pre id="akvbc"></pre></output>
                                                                                                                      1. <tt id="akvbc"><button id="akvbc"></button></tt>
                                                                                                                        <listing id="akvbc"><object id="akvbc"></object></listing>
                                                                                                                        1. <output id="akvbc"></output>
                                                                                                                          <var id="akvbc"><rt id="akvbc"></rt></var>

                                                                                                                              <acronym id="akvbc"><legend id="akvbc"></legend></acronym>

                                                                                                                              <var id="akvbc"></var>

                                                                                                                              1. <acronym id="akvbc"></acronym><listing id="akvbc"><object id="akvbc"></object></listing>

                                                                                                                              2. <listing id="akvbc"></listing>

                                                                                                                                  <meter id="akvbc"><u id="akvbc"></u></meter>
                                                                                                                                1. <label id="akvbc"><pre id="akvbc"><dd id="akvbc"></dd></pre></label>